房地產(chǎn)回歸居住本質(zhì)是高質(zhì)量發(fā)展的前提
房地產(chǎn)調(diào)控 房地產(chǎn)政策 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)行業(yè) 行業(yè)動(dòng)態(tài)
一項(xiàng)針對(duì)百位經(jīng)濟(jì)學(xué)家“2018年中國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與政策問卷調(diào)查”結(jié)果顯示，51%的專家認(rèn)為“房地產(chǎn)價(jià)格泡沫嚴(yán)重，存在較大的金融風(fēng)險(xiǎn)”。
不過，過去兩年執(zhí)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策正在發(fā)揮作用。中國指數(shù)研究院2月26日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2月，受監(jiān)測(cè)的21個(gè)主要城市樓市成交量整體環(huán)比下降38.2%，同比下降28.6%，其中一線城市降幅最為顯著。與此同時(shí)，價(jià)格也出現(xiàn)下行跡象。以上海為例，據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2月25日，2018年至今，上海市商品住宅市場成交均價(jià)43021元/平方米，同比下滑8.28%，下降幅度較明顯。
而在一些熱點(diǎn)地區(qū)，房價(jià)下調(diào)的幅度更大。比如燕郊不少二手房小區(qū)與去年春節(jié)房價(jià)相比幾近“腰斬”。另外，從同比數(shù)據(jù)看，11個(gè)城市的新建商品房住宅價(jià)格出現(xiàn)了下調(diào)，主要有深圳、無錫、福州、南京、成都、北京、杭州、鄭州、合肥、上海。其中，二手房廈門跌幅第一，北京跌幅第二，分別下調(diào)了0.8%與0.6%，同時(shí)，17個(gè)城市出現(xiàn)了下調(diào)。
因此，在銀行按揭貸款的收緊態(tài)勢(shì)已經(jīng)持續(xù)了一年有余，春節(jié)過后，部分銀行和地區(qū)的首套房貸款利率出現(xiàn)上調(diào)。根據(jù)融360數(shù)據(jù)顯示，2018年1月份，全國首套房貸款平均利率為5.43%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.11倍，環(huán)比2017年12月份上升0.93%；同比去年1月份首套房貸款平均利率4.46%，上升21.75%。
根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，春節(jié)過后，包括河北、安徽、廣東、江蘇等省份的多個(gè)地區(qū)首套房貸款利率有了不同程度的上漲：多個(gè)重點(diǎn)城市的首套房貸款利率最低上浮5%-20%，國有大行上浮相對(duì)較少，股份制銀行上浮偏多。
在一定意義上，房地產(chǎn)泡沫是一種貨幣現(xiàn)象，即過于寬松的貨幣政策導(dǎo)致流動(dòng)性泛濫，過多的貨幣追求供給受到限制的房產(chǎn)，導(dǎo)致后者價(jià)格大幅上漲。價(jià)格上漲形成的財(cái)富效應(yīng)又刺激更多的人進(jìn)行投資，而那些還沒有支付能力的家庭擔(dān)心以后會(huì)買不起房子，因此，會(huì)通過借款籌集首付款，也即是說，杠桿率不斷提高，最終形成地產(chǎn)泡沫與金融風(fēng)險(xiǎn)，類似于美國的次級(jí)貸款現(xiàn)象。
但是，中國房地產(chǎn)市場過于龐大，與金融體系存在千絲萬縷的關(guān)系，尤其是一些企業(yè)或地方政府以土地資產(chǎn)做抵押融資借款。因此，緩解尚未購房者的居住壓力，讓房地產(chǎn)泡沫軟著陸以防范金融風(fēng)險(xiǎn)，需要一個(gè)長周期去實(shí)現(xiàn)，在這個(gè)周期里，調(diào)控不能反復(fù)，要保持持續(xù)的壓力，同時(shí)，又不能短期內(nèi)刺破泡沫，需要一個(gè)系統(tǒng)性的方案。
首先，要堅(jiān)持“房住不炒”的總體定位，通過政策將繼續(xù)遏制投資投機(jī)性需求，擠壓炒房套利空間，弱化住房金融屬性，使其重歸居住屬性?！岸嘀黧w供給”注重深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，通過新增住房供應(yīng)主體，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，與此同時(shí)，“租購并舉”強(qiáng)調(diào)以滿足多層次的住房需求為出發(fā)點(diǎn)，從供給端推動(dòng)房地產(chǎn)市場長效機(jī)制建設(shè)。
其次，就是打好防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)，也就是守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線。房地產(chǎn)市場能否穩(wěn)定有序地調(diào)整，是關(guān)系到化解金融風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。這反映在兩個(gè)方面，一是調(diào)控政策不到位，貨幣政策失控，導(dǎo)致房價(jià)繼續(xù)暴漲，另一方面，就是在調(diào)控過急導(dǎo)致泡沫破裂，出現(xiàn)硬著陸，并將風(fēng)險(xiǎn)傳染到金融體系。因此，處理這個(gè)問題需要穩(wěn)中有進(jìn)，控制住貨幣總閘門，保持一個(gè)穩(wěn)健中性的狀態(tài)是最重要的。金融體系去杠桿與逐步退出寬松貨幣政策，既可以打消人們短期內(nèi)對(duì)房價(jià)的預(yù)期，又通過改變貨幣環(huán)境制約了市場的非理性的投資或購買行為。要知道，正是過于寬松的貨幣政策，使得大規(guī)模的資金通過杠桿涌入樓市，而那些安守本分的人承擔(dān)通脹成本。
對(duì)房地產(chǎn)業(yè)“房住不炒”的定位以及持續(xù)嚴(yán)格的調(diào)控，不僅僅是避免地產(chǎn)泡沫過大以及防范金融風(fēng)險(xiǎn)。更大程度上，是結(jié)束過去十幾年中國過于依賴房地產(chǎn)投資的發(fā)展模式，走上高質(zhì)量發(fā)展的道路。
我國經(jīng)濟(jì)已由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段。高質(zhì)量發(fā)展，就是能夠很好滿足人民日益增長的美好生活需要的發(fā)展，它是以實(shí)體經(jīng)濟(jì)為根本，并通過改善供給側(cè)的質(zhì)量與效率為目的。在過去幾年，中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了脫實(shí)向虛的趨勢(shì)，資源過度流向金融與地產(chǎn)業(yè)。而高質(zhì)量發(fā)展，需要金融業(yè)回歸到為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)的主業(yè)上來，也要擺脫經(jīng)濟(jì)增長對(duì)地產(chǎn)業(yè)的依賴。
通過一個(gè)長周期的調(diào)控，讓房地產(chǎn)回歸到居住的本質(zhì)，而不是經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿Γ皇墙鹑谕稒C(jī)的商品。房地產(chǎn)回歸到居住的本質(zhì)，是避免中國經(jīng)濟(jì)空心化以及金融風(fēng)險(xiǎn)聚集的根本要求，也是推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的前提。
